Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltung als Individualvertrag möglich

Eine im Formularmietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsvereinbarung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Nach seiner Entscheidung vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) kann diese allerdings individualvertraglich vereinbart werden.

Was sind Regelungen zur Quotenabgeltung?

Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer prozentualen Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.

Vorschrift zur Vereinbarung von Betriebskosten als Verbot von Quotenabgeltung?

Die Vorinstanz vertrat noch die Ansicht, dass auch die Individualvereinbarung nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei, da nach dieser Vorschrift neben der Grundmiete nur Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zusätzlich vereinbart werden könnten.

Individualvertrag möglich

Der Bundesgerichtshof teilt diese Ansicht nicht. Die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel sei wirksam möglich.

Es treffe nicht zu, dass sie Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließe. Sie schließe nur die Belastung mit nicht umlagefähige Betriebskosten aus. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel betreffe vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Daher könne eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden. Sie könne jedoch grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden.

Hohe Anforderung an individualvertragliche Vereinbarung

Für die Individualvereinbarung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es erforderlich ist, dass der Verwender die betreffenden Vertragsbedingungen der Quotenabgeltungsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt.

Hierzu reiche alleine die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen in der Regel nicht aus. Vielmehr müsse auch der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.